Contrato de arras

Contrato de arras

Imputaciontemporaldeuncontratodearras

Imputación temporal de un contrato de arras

​Tras la celebración de un contrato de arras para la venta de un inmueble suscrito en un ejercicio, y con venta efectivamente realizada en el ejercicio siguiente, se eleva ante la DGT una consulta planteando la imputación temporal del importe percibido en concepto de arras.

En su contestación, la Administración parte de que las cantidades percibidas en concepto de arras constituyen una entrega a cuenta, y son parte del precio de la compraventa.

Así, la venta del inmueble constituye una ganancia o pérdida patrimonial, y como tal, su importe se debe valorar mediante la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión (LIRPF art.33 y 34).

En cuanto a la imputación temporal de las cantidades, se debe realizar en el periodo impositivo en el que se produce la alteración patrimonial, es decir, en el momento de transmisión del inmueble. Al constituir las arras una parte del precio de venta, se traslada la imputación temporal al periodo impositivo de venta del bien inmueble.

Indemnización por arras

DGT CV 21-11-18

En las compraventas de inmuebles es habitual formalizar previamente un contrato de arras penitenciales. Si alguna de las partes lo incumple, vea cómo tributará en el IRPF la indemnización correspondiente…

Arras penitenciales

Funcionamiento. Cuando se firma un contrato de arras penitenciales, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero (las arras) como garantía de que la compraventa se va a realizar. Apunte.  Si dicha operación se lleva a cabo, las arras se consideran un pago a cuenta del precio final. Pero si la operación no se realiza:

  • Si quien incumple es el comprador, pierde el dinero entregado, que queda en propiedad del vendedor.
  • Y si quien incumple es el vendedor, debe devolver al comprador el importe de las arras duplicado.

Indemnización. Por tanto, cuando se produce un incumplimiento, una de las partes acaba asumiendo una indemnización equivalente a la cuantía de las arras pactadas. Apunte.  Vea a continuación cómo tributan estas indemnizaciones en el IRPF.


Tributación en el IRPF

Ganancia patrimonial. El interviniente que recibe la indemnización debe declarar una ganancia patrimonial en su IRPF. Este importe, al no proceder de la transmisión de ningún bien, debe integrarse en la base imponible general del impuesto, por lo que puede acabar tributando a un tipo de hasta el 45% (o incluso superior en algunas comunidades autónomas).


Pérdida patrimonial. Por su parte, la persona que asume la indemnización sufre una pérdida patrimonial que también debe integrar en la base imponible general del IRPF:

  • En primer lugar, podrá compensar dicha pérdida con otras ganancias patrimoniales que tampoco procedan de la transmisión de elementos patrimoniales.
  • Si no existen ganancias que puedan ser compensadas (o éstas son insuficientes), puede compensar el saldo negativo con el resto de rentas de la base general del ejercicio (rentas del trabajo, de actividades económicas o procedentes del alquiler, por ejemplo).

Límite del 25%. En todo caso, dicha compensación tiene como límite el 25% de dichas rentas. El exceso no compensado, si lo hay, se compensa en los cuatro años siguientes, por el mismo orden y con el mismo límite. Apunte.  Así pues, las cantidades que la parte que asuma la indemnización pueda compensar reducirán el coste de su IRPF, por lo que, al menos, le quedará el consuelo de que pagará menos impuestos.

Ejemplo

Pierdo las arras. Un particular se ha retractado en la compraventa de una vivienda, perdiendo unas arras de 15.000 euros. Dicha persona no tiene ganancias con las que compensar la pérdida, y las rentas por las que tributa en la base general del IRPF son de 40.000 euros:​

ConceptoImporte
Saldo negativo total a compensar15.000
Saldo compensable (límite 25% s/ 40.000)10.000
Ahorro fiscal (1)3.700
A compensar en los cuatro años siguientes (2)5.000
Ahorro total si se compensa todo (1)5.550
  1. Considerando un tipo marginal del 37%.
  2. Si tras cuatro años queda alguna suma pendiente, se pierde el derecho a su compensación. En este caso, si el contribuyente mantiene su nivel de rentas, podrá compensar toda la pérdida.

La indemnización por incumplimiento del contrato de arras supone una ganancia o una pérdida patrimonial imputable en la base general del IRPF. La pérdida se puede compensar con el resto de rentas de dicha base, aunque con ciertos límites.

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